Direito de Família
Regularização da propriedade de imóveis pela via judicial ou em cartório, conduzida pela advogada Júlia Pellicer, com análise da posse, da documentação e do prazo aplicável a cada caso, em Osasco, na Grande São Paulo e de forma online em todo o Brasil.
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Brasil
atendimento presencial em Osasco e online em todo o país
Entenda
A usucapião é a forma de se tornar dono de um imóvel pelo tempo de posse, quando alguém ocupa o bem como se fosse proprietário, de maneira contínua e sem oposição. É o caminho de quem vive há anos em um imóvel que nunca foi transferido para o seu nome, seja por falta de escritura, por compra apenas com contrato ou por um inventário que nunca foi feito.
O prazo exigido varia conforme a situação: existem espécies que pedem 15 anos de posse, outras que reduzem esse tempo para 10 ou 5 anos quando o imóvel é usado como moradia, e a usucapião familiar, com prazo de 2 anos. A análise começa justamente por identificar qual espécie se aplica ao caso e se o pedido pode seguir em cartório ou precisa ir à Justiça.
Em resumo
O prazo de posse varia de 2 a 15 anos, conforme a espécie de usucapião.
A posse precisa ser contínua, sem oposição e com intenção de ser dono.
Desde 2015, o pedido pode ser feito diretamente em cartório, com advogado.
Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
Modalidades
A via adequada depende da documentação disponível, da concordância dos envolvidos e da situação do imóvel.
Pedido feito no cartório de registro de imóveis, com planta, memorial descritivo e anuência do proprietário registral e dos vizinhos confrontantes.
Quando se aplica
A documentação está completa e não há discordância entre as partes envolvidas.
Ação proposta na Justiça, com citação do proprietário registral, dos confrontantes e dos órgãos públicos, e decisão do juiz ao final.
Quando se aplica
Falta documentação, o proprietário não é localizado ou alguém se opõe ao pedido.
Espécie destinada a quem permaneceu no imóvel do casal após o abandono do lar pelo outro cônjuge, com prazo reduzido de dois anos.
Quando se aplica
O imóvel urbano é usado como moradia, tem até 250 m² e não há outro imóvel em nome de quem pede.
Passo a passo
1
A advogada responsável avalia há quanto tempo o imóvel é ocupado, como a posse começou e qual espécie de usucapião se aplica.
2
São reunidas a matrícula do imóvel, as certidões e os comprovantes de posse, além da planta e do memorial descritivo assinados por profissional habilitado.
3
Com a documentação pronta, o pedido é apresentado no cartório de registro de imóveis ou, quando necessário, em ação judicial.
4
Reconhecida a usucapião, a propriedade é registrada na matrícula do imóvel, que passa a constar no nome de quem ocupa.
Pontos analisados
O período de ocupação define qual espécie se aplica e se o prazo exigido já foi cumprido.
É preciso demonstrar que o imóvel é usado como se fosse próprio, de forma contínua e sem oposição de terceiros.
A certidão do registro de imóveis mostra quem consta como proprietário e se existem dívidas, penhoras ou outros ônus.
A área precisa ser levantada e descrita por profissional habilitado, com a respectiva anotação técnica.
Vizinhos e proprietário registral precisam ser notificados e, na via em cartório, concordar com o pedido.
Contas de água, luz, carnês de IPTU e notas de reformas ajudam a comprovar o tempo e a continuidade da posse.
Documentos
Não é preciso reunir tudo antes do primeiro atendimento. A lista abaixo mostra os documentos mais pedidos, e a advogada responsável indica o que se aplica ao seu caso.
Documento de identidade, CPF e comprovante de estado civil
Comprovante de residência atualizado
Matrícula ou transcrição do imóvel no registro de imóveis
Carnês de IPTU e contas de água e luz do período de posse
Contrato de compra e venda, recibos ou outro documento sobre a origem da posse
Notas fiscais de reformas e benfeitorias feitas no imóvel
Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, quando já existirem
Nomes e contatos dos vizinhos confrontantes e de possíveis testemunhas
Advogada responsável
Advogada · Direito de Família · OAB/SP 488.202
[Descrição profissional de 4 a 5 linhas com formação e trajetória, aguardando a ficha da advogada]
Direito de Família
Divórcio consensual ou litigioso, judicial ou em cartório, com orientação sobre partilha de bens, guarda e pensão.
Pedido, revisão e cobrança de pensão alimentícia, incluindo a execução de valores em atraso.
Ações de reparação por abandono afetivo, com análise dos requisitos legais e das provas necessárias.
Dúvidas
Respostas objetivas para as dúvidas mais comuns sobre prazos, documentos e vias do processo de usucapião.
Quanto tempo de posse é necessário para pedir usucapião?
O tempo de posse depende da espécie de usucapião. Na usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, o prazo é de 15 anos, independentemente de título ou boa-fé, e cai para 10 anos quando o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos. A usucapião ordinária, do artigo 1.242, exige 10 anos de posse com justo título e boa-fé, como um contrato de compra que nunca foi registrado. A usucapião especial urbana, do artigo 1.240, pede 5 anos de moradia em imóvel de até 250 m², desde que quem pede não tenha outro imóvel, e a especial rural tem o mesmo prazo para áreas de até 50 hectares usadas para trabalho e moradia. Já a usucapião familiar, do artigo 1.240-A, tem prazo de 2 anos e se aplica a quem ficou no imóvel do casal depois que o outro cônjuge abandonou o lar, tema que se relaciona com a página de divórcio. Em todas as espécies, é possível somar o tempo de posse dos possuidores anteriores, desde que as posses sejam contínuas e pacíficas.
Quanto tempo costuma levar um processo de usucapião?
O tempo varia conforme a via escolhida, a organização dos documentos e a resposta dos envolvidos. Na usucapião em cartório, regulada pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, o procedimento costuma ser concluído em alguns meses quando a documentação está completa, já que o proprietário registral, os confrontantes e os órgãos públicos são notificados e têm 15 dias para se manifestar, e o pedido também é divulgado por edital. Exigências do registrador, como a correção da planta ou a apresentação de certidões complementares, podem estender esse prazo. Na via judicial, o processo tende a ser mais demorado e pode levar alguns anos, porque envolve a citação de todos os interessados, a intimação da União, do Estado e do Município, a produção de provas, como testemunhas e eventual perícia, e o julgamento, com possibilidade de recurso. Em qualquer via, a etapa inicial de levantamento da documentação, que inclui a ata notarial, a planta e o memorial descritivo, também consome tempo e deve ser considerada no planejamento. As demais áreas atendidas pelo escritório estão na página de áreas de atuação.
Qual é a diferença entre a usucapião em cartório e a judicial?
A usucapião em cartório, também chamada de extrajudicial, foi criada pelo Código de Processo Civil de 2015, que incluiu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos. O pedido é apresentado diretamente no cartório de registro de imóveis da cidade onde o bem está, acompanhado de ata notarial lavrada por tabelião, que descreve o tempo e as características da posse, de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, de certidões negativas e de documentos que comprovem a posse. Desde a Lei 13.465/2017, o silêncio do proprietário registral ou dos confrontantes notificados passou a ser interpretado como concordância. A via judicial é uma ação proposta na Justiça, com citação dos interessados, intimação dos entes públicos, produção de provas e decisão do juiz. Ela é usada quando há oposição ao pedido, quando a documentação é insuficiente para o cartório ou quando o registrador nega o pedido, o que não impede o ajuizamento posterior. Nas duas vias, o resultado é o registro da propriedade na matrícula do imóvel. Os demais temas da área estão reunidos na página de Direito de Família.
Quem mora em imóvel de herança pode pedir usucapião?
Em alguns casos, sim. Com a morte do proprietário, os herdeiros passam a ser donos do imóvel em conjunto, e por isso, em regra, a ocupação por um deles é vista como exercício de um direito comum a todos. O Superior Tribunal de Justiça, porém, já admitiu que um herdeiro peça usucapião contra os demais quando exerce a posse com exclusividade, como se fosse o único dono, sem oposição dos outros herdeiros e pelo prazo exigido em lei. Nesses casos, costumam pesar a ausência de pagamento de aluguel aos demais, o pagamento do IPTU e das contas apenas por quem ocupa, a realização de reformas e a falta de qualquer cobrança dos coerdeiros ao longo dos anos. Quando todos os herdeiros estão de acordo, o caminho mais comum é o inventário, judicial ou em cartório, com a partilha do imóvel. A usucapião costuma ser considerada quando o inventário nunca foi aberto, os herdeiros não são localizados ou a documentação do falecido está incompleta. Como as duas soluções envolvem questões de família, a página de Direito de Família reúne os temas relacionados.
Imóvel público pode ser objeto de usucapião?
Não. A Constituição Federal proíbe expressamente a usucapião de imóveis públicos no parágrafo 3º do artigo 183, para áreas urbanas, e no parágrafo único do artigo 191, para áreas rurais. O Código Civil reforça a regra no artigo 102, e a Súmula 340 do Supremo Tribunal Federal estende a proibição aos bens dominicais, que são aqueles que pertencem ao poder público sem uso específico. Assim, imóveis da União, dos Estados, dos Municípios, de autarquias e de fundações públicas não podem ser adquiridos pelo tempo de posse, mesmo que ocupados há décadas. Isso não significa que a ocupação fique sem saída. A Lei 13.465/2017 criou a Regularização Fundiária Urbana, conhecida como Reurb, que permite a titulação de núcleos urbanos informais, inclusive em áreas públicas, e existe a concessão de uso especial para fins de moradia, prevista na Medida Provisória 2.220/2001. Por isso, antes de qualquer pedido, a certidão da matrícula e as informações da prefeitura são consultadas para confirmar a quem o imóvel pertence. As áreas de atendimento do escritório estão na página de áreas de atuação.
É obrigatório ter advogado no processo de usucapião?
Sim, nas duas vias. Na usucapião judicial, a presença de advogado é exigida pela regra geral do processo civil, já que apenas advogados podem apresentar ações em nome de terceiros. Na usucapião em cartório, o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos determina que o requerente seja representado por advogado, que assina o requerimento dirigido ao registro de imóveis. Na prática, o advogado identifica a espécie de usucapião aplicável, confere se o prazo de posse foi cumprido, organiza as provas, acompanha a lavratura da ata notarial no tabelionato e coordena o trabalho do engenheiro ou arquiteto responsável pela planta e pelo memorial descritivo. Durante o procedimento, também responde às exigências do registrador, acompanha as notificações do proprietário registral, dos confrontantes e dos entes públicos e, se houver impugnação, avalia a conversão do pedido para a via judicial. Além do advogado, outros profissionais participam do processo, como o tabelião de notas, o registrador de imóveis e o responsável técnico pelo levantamento da área. Os demais temas da área de família estão reunidos na página de Direito de Família.
É possível pedir usucapião de um imóvel financiado ou com dívidas?
Depende do tipo de dívida e de quem é o credor. Débitos de IPTU, de condomínio ou penhoras em processos contra o antigo proprietário não impedem, por si só, o pedido, porque a usucapião é considerada uma forma originária de aquisição, ou seja, a propriedade nasce da posse e não de uma transferência do dono anterior. Esses débitos, porém, aparecem na certidão da matrícula e precisam ser analisados, porque podem gerar discussões com os credores e, no caso do IPTU, cobranças sobre o próprio imóvel. O cenário é diferente nos imóveis financiados. Quando o bem está alienado fiduciariamente ao banco, quem paga as parcelas tem a posse por força do contrato, o que, em regra, afasta a intenção de ser dono necessária para a usucapião. O Superior Tribunal de Justiça também tem decisões que impedem a usucapião de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação com recursos públicos. Por isso, a análise começa pela matrícula atualizada, que mostra hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras e outros ônus. As demais áreas atendidas pelo escritório estão na página de áreas de atuação.
Primeiro passo
Conte a sua situação e a advogada responsável pela área retorna com as orientações iniciais, com total sigilo.
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